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2024-03-21

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致用户的一封信

2024-01-05

购买工抵房需要准备什么手续?

2024-01-04

一、工程抵押房购买流程是怎么样的？先要签合同，须买卖双方去房管局办理，接着申请材料准备好，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，其次房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单的税金去缴纳，然后房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。如果该抵账房是通过正常交易行为，获得了该项房的所有权，并且按照国家规定，办理了房产登记手续，取得了房产的所有权，这样的抵账房是可以进行，房产过户手续的，反之则不能办理房产过户手续。房产过户流程如下:1、房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫 妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。2、申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。3、房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金一般需要十五个工作日左右。4、房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。二、工抵房有没有什么风险?工抵房有风险，开发商出现资金问题，拖欠的相关行业(如建筑商、材料商等)钱款，房子是无法过户的。一般来说，只要手续齐全，并在购房合同中列出相关注意事项以及条款，工抵房是可以买卖的。1、工程抵押房是指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或房地产的相关行业(如建筑商、材料商等)进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部(或部分)的产权或使用权。抵押房是可以购买的，但在购买时应注意相应的解押条件，否则可能无法顺利获得房权而导致房地产纠纷。2、明确签购房合同的对象。虽然“工程抵押房”由开发商抵押给了债权公司一方，但房子的产权仍属于开发商。因此买家要购买“工程抵押房”，就必须与开发商签订购房合同，而与债权公司签订的购房合同无效。3、如果债权人办理了过户登记手续，获得了房屋所有权证，那么买 房人就不应与开发商签购房合同，而应与债权人签合同，相当于购买二手房。综合上面所 说的，工程抵押房是可以进行交易的，只要有合法的证件就可以获得房管部门的认可，一般在购买时就需要先双方协商好并签订好合同，再带齐相关的材料到房管部门办理，所以，在处理的时候就可以多咨询一下，这样才不会浪费自己的时间。

工抵房相关法律问题研究

2024-01-04

近来，“工抵房”成为房产中介朋友圈的一个“热词”，对于刚需置业者来说，“工抵房”的价格和优惠幅度，与市场价相比十分诱人。既然“工抵房”如此优惠，是不是入手就等于“捡到宝”了呢？这些“工抵房”与平日楼盘促销有何不同？购买“工抵房”存在什么风险、应注意哪些事项？-“工抵房”的概念所谓“工抵房”，全称“工程抵押房”，指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向房地产的相关行业（如建筑商、材料商等）（以上简称“债权方”）进行融资、支付款项所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的产权,是房地产开发商用于给债权方抵扣工程款的一种结算方式。由于债权方需要的不是房子而是资金，因此在拿到抵押的房子后，往往会选择通过打折、降价快速销售以回笼资金。工抵房之所以便宜，主要是因为房地产开发商将房子抵押给债权方时就已经折价，或为降价促销，回笼资金，以工抵房的名义让降价合理化。在“工抵房”的优惠力度方面，根据房源、区位、房子本身大小等因素，力度也不一致。工抵房的优惠力度主要与企业资金缺口、以及债权方意愿挂钩，房地产开发商若资金压力较大，为了回笼资金可能会扩大让利幅度。“工抵房”并不是新生事物，一方面，由于房地产开发商缺乏资金难以如期结算，用商业承兑汇票等抵押又存在兑付不能的失约风险，因此有些合作方不愿接受，所以房地产开发商只能将房产抵押给施工方或者供应商用以借款或抵还欠款从而暂时缓解资金压力。债权方从房地产开发商处获得抵账房产后要想办法变现，则出现了“工抵房”入市的情况。另一方面，由于“限价令”“限跌令”等政策的出台，导致想要通过降价促销方式以销售滞销房源或快速回笼资金的房地产开发商目的无法实现，因为便将注意力放在“工抵房”上，假借“工抵房”名义以实现变相促销。二“工抵房”存在的风险与普通商品房相比较而言，工抵房的优惠会更高一些，但是由于数量较少，要购买到手也不容易，有些往往也有一定要求，例如要求全款支付等。从目前的市场来看，大量“工抵房”的出现，是与市场下行、房地产开发商资金严重短缺正相关的，因此购房者欲购买“工抵房”时，只要未交房，都需要避雷，应提前了解以下问题及风险：（一）名为“工抵房”实为变相促销目前市场上的工抵房主要分为两类，一类是“真工抵”，即房地产开发商抵押给债权方的正常房源，一般而言这类工抵房数量会偏少，多数在个位数。另外一部分并非真正的“工抵房”，而是房地产开发商借用“工抵房”的名义来销售滞销或者瑕疵类房源，或为回笼资金进行降价促销，这种“假工抵”数量可能稍多，且通过借用“工抵房”形式进行的价格调整往往比较能平衡老业主的情绪。（二）存在不能备案风险或合同被解除风险无论是否是“工抵房”，如果房屋销售的价格远低于房屋备案价格，均是违法的，可能面临无法备案的风险。更进一步，即使备案了，如果被相关部门以违法销售为由处罚，同时也可能面临被解除购买合同的风险。（三）存在延期交房或烂尾风险如果是真的“工抵房”，说明房地产开发商在资金链上可能存在问题,如果购房款未打到该房地产开发商的监管账户上，相应资金不能用于这个项目的开发建设，可能面临延期交房，甚至烂尾的风险。在实践中，曾出现过“工抵房”延期交房的情况，购房者欲解除合同时，开发商会称自己并没有收到购房款，或对购房款差价部分不予认可。（四）存在无法过户的风险商品房都是经过相关部门核验后才会批准上市销售，所以风险相对较小，而“工抵房”的情况比一般商品房的情况要复杂的多，如果房地产开发商资金出现问题，那么可能面临无法过户的情况发生，购房者在购买时要注意相应的解押条件。（五）存在新房变成二手房的风险一般情况下，“工抵房”的债权方并不会跟房地产开发商签署购房合同并备案，但是如果债权方已经与房地产开发商签署购房合同并备案，那么该房屋再次交易时就属于二手房买卖，这种情况下消费者需要注意计算二手房买卖相关的高额税费。（六）存在陷入房屋被抵押或查封等产权纠纷的风险有些“工抵房”还可能存在被抵押或被查封的问题，购房者在购买后会面临更多的产权纠纷。三、关于购买“工抵房”的建议（一）核查“工抵房”备案价格购买时要注意核实房子的备案价格，如果“工抵房”价格和备案价格是一致的，所谓的工抵房降价销售实际上就是虚假宣传。但如果过低,又存在违规销售的问题，因此购买相关房源时需核实备案价格以及相关销售行为是否涉及虚假宣传。（-）核实“工抵房”现状核实清楚房屋的基本情况，比如手续是否齐全，状态如何，是否有查封冻结或网签等，以及务必关注是期房还是现房？如果是期房风险更高一些。对于期房，务必关注施工进度。都已经出现“工抵房”了，往往说明开发商的资金是有问题的，未来可能出现延期交房的风险。（三）明确购房合同签订主体要明确“工抵房”是否已经由房地产开发商过户至债权方。在未办理过户登记手续的前提下，虽然“工抵房”由房地产开发商抵押给债权方，但该“工抵房”的产权仍然属于房地产开发商，因此购房者要购买“工抵房”，就应当与房地产开发商签订购房合同，而与债权方签订的购房合同无效。在已经办理过户登记手续的前提下，房屋所有权由房地产开发商转变为债权方，那么购房者就不应与房地产开发商签署购房合同，而应与获得该房屋所有权的债权方签署合同，且该“工抵房”购买行为相当于购买二手房。（四）在购房合同中明确责任承担主体若购房合同系与房地产开发商所签署，则相应的权利义务则应由作为合同签署一方的该房地产开发商承担。有的购房者认为房子是从债权方处购买的，与房地产开发商签署合同只是走形式，因此一旦出现问题应当找债权方，但实际上这种想法是没有依据的。债权方并不是签署商品房买卖合同的一方当事人，该购房合同仅约束作为合同签署主体的主体，而对该债权方没有约束力。因此，购房者在签署购房合同时应当慎重，应当将与债权方约定的购房条件，如价格、付款时间、面积、交房时间等原原本本地写进购房合同中，以防止出现问题。且即使真的出现问题，也应依据合同，由房地产开发商承担合同中双方约定的责任。（五）在购房合同中明确房屋价格和支付方式在“工抵房”未办理过户登记的前体下，购房者一定要注意把约定价格写进购房合同中，并由房地产开发商出具相应发票。购房者一般都是因“工抵房”价格低的特点才去购买，且“工抵房”的房价是由债权方确定的，而购房合同却是购房人与房地产开发商签署的。房地产开发商签署合同时往往定价较高，以便更多地抵偿工程款，这样就存在合同价款高于约定价款的情况，一旦产生纠纷，房地产开发商就可以依据合同要求购房者补足房款，届时购房者将有口难辩。因此，购房者在签署合同时，应将约定价格写进合同中。同时，要求房地产开发商足额开具相应金额的发票，这样一方面可以避免购房者办理产权时的麻烦，另一方面也可以防止房地产开发商将来以未收到购房款为由拒不履行合同。关注购房款的具体支付。是直接支付给房地产开发商，还是支付给债权方？中间是否还存在差价问题，差价支付给谁。建议购房款直接支付给房地产开发商，如果有差价，也好让房地产开发商和债权方自己处理，支付给房地产开发商，再由房地产开发商自行支付至合同外第三方。而且，支付购房款一定要注意是否支付到了房地产开发商的预售资金监管账户上，否则就存在被房地产开发商转移的问题。（六）提前了解房地产开发商和项目的相关情况建议提前对拟购买“工抵房”对应的房地产开发商和所涉项目进行一些基本的调查和了解，如果发现该房地产开发商已经被强制执行，列入了失信名单，或项目已停工许久，建议该情况下的“工抵房”*好不要购买。

工程抵款房能不能买

2024-01-04

导读：我们在购买 房屋的时候由许多种选择，许多人先考虑的就是位置、价格和大小。但是其实房屋的性质也是很重要的。那么工程抵款房能不能买？为了关心大家更好的了解相关法律学问，我整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。　一、工程抵款房能买吗   　　工程抵款房是可以买的。工程抵款房是指开发商无资金支付工程款，就拿房屋抵作工程价款来给建筑方，建筑方通过与开发商签订工抵房合同并办理房屋产权证来获得房屋物权。工抵房也是由出让地建设的房屋，是有房产证的。 　二、工程抵款房跟其它房子有什么区分   　　工程抵款房是与一般的商品房是一样的，购买时需要推断开发商是否将房屋过户给建设方，否则需要和开发商签合同。工程抵款房是指开发商无资金支付工程款，就拿房屋抵作工程价款来给建筑方，建筑方通过与开发商签订工抵房合同并办理房屋产权证来获得房屋物权。 　三、购买在建工程抵押房有哪些风险   　　（一）房子的产权有风险   　　现在许多开发商由于资金链都很紧急，因此一些开发商往往选择将土地及土地上的在建商品房抵押给银行，甚至将销售后的房子仍旧作为在建工程抵押给银行。假如开发商不能准时归还贷款，银行就不能将房屋解除抵押。也就是说，消费者虽然向开发商交纳了购房款，但不肯定在法律意义上拥有该房屋的全部权，甚至不能实际占有该房屋。通俗地说，设置了在建工程抵押的房屋，某种意义上讲就是开发商拿未建好的房子向银行设置了抵押，取得了资金，进行了抵押登记。假如抵押之后，开发商再将房子出售，除非是已解押，或是抵押银行同意，否则产权部门无法为购房人办理产权。   　　（二）开放式不能解除抵押的风险   　　未经抵押银行同意，购买了在建工程抵押的房屋，对于购房人来说存在很大的风险。在这种一房二卖的关系中，一般的购房人仅仅是债权人，无力对抗抵押银行的优先受偿权。由于我国法律爱护抵押权人的优先受偿权，在开发商不能按期还款，抵押权人要求实现抵押权时，摆在购房人面前的只有两条路，一是放弃该套房屋产权，单纯地向开发商主见已付房款及损失的债权;二是再出一遍钱，先跟银行解押，之后再向开发商主见解除抵押关系时所付款项的债权。   　　（三）买 房贷款会受限 制   　　开发商把房子抵押给银行，银行允许开发商销售，但可能会规定购买这些房子的客户必需向该银行做按揭贷款，这相当于是抵押主体由开发商转为购房者。购买了在建工程抵押的房子，签订贷款合同后，假如房子迟迟不解压，也会影响放贷时间。所以，就有购房者遇到这样的状况，跟别人同时在一家银行签署贷款合同，也无不良信用记录，别人贷款都下来了，为么自己的贷款迟迟办不下来，这种状况之下就要引起留意了，你不妨查一下自己购买的房子销售状态。假如是在建工程抵押状态，就需要督促开发商准时办理解压，能连续办理贷款手续。   　　综上所述，工程抵押房是可以进入市场流通的，是能够买卖的，但是当事人购买的时候要留意产权问题,要寻找具有资质合法靠谱的中介机构进行购买。         

“⼯抵房”能买吗？为何⼯抵房这么便宜？

2024-01-04

供给端的价格降低将引起需求端的需求增长，对房企⽽⾔，舍弃利润，着急获得现⾦流续命，也实在是⽆奈之举。但限跌令的发布，可谓是截断了房企这条回流资⾦的线路，究其根本原因上期我们也说过了，根本上限跌令的出台是为了房企和房产市场的长远发展考虑。所以说“⼯抵房”⼀定程度上是开发商在⾯临楼市下⾏的压⼒下，⽋⼯程⽅钱，资⾦紧张给不了，于是拿⼀批房源代替⽋款，此类房源便是⼯程抵款房。过去看似⼀个不起眼的⼩操作，在限跌横⾏的今天却成了房企流动性⼤救星。更简单的解释就是限跌令限 制了房企，但是没有限 制⼯程⽅。成了房企快速销售变现的合理⽅式。尤其是近⼏个⽉，⼤家会发现近期全国各地“⼯抵房”井喷，例如⼴州近期推出⼯抵房的楼盘数量达到近20个。⼀些地区价格甚⾄⽐同区域或者同项⽬正常房源便宜了30%-50%。部分开售的楼盘售楼处也是挤满了⼈。没赶上或者不清楚发⽣了什么的⼩伙伴估计也是很懵，看着价格很吸引⼈，跃跃欲试，⼜担⼼有什么看不见的坑，⼀不⼩⼼就踩进去了。其实只要清楚了以下⼏点，捡漏并不难。1.先确认⼯程抵款房是否被抵押。虽然⼯抵房由开发商抵押给了债权公司⼀⽅，但房⼦的产权仍属于开发商。所以签合同时要确认是与开发商签，并且能⾛贷款尽量⾛贷款。并且看楼盘预售证等其他相关证。除此之外，还要注意核实开发商和供应商的真实性。2.确认好约定价格和合同价格是否⼀致。⼯抵房的房价是由施⼯⽅确定的，但签合同是跟开发商签，所以谈好的价格⼀定要与合同*终签订的价格⼀致。同时与施⼯企业约定的条件，如付款时间、⾯积、交房时间等原原本本写进购房合同中，以防出现问题。3.详细了解房屋的质量价格吸引⼈的同时，⼤家也要清楚，开发商能拿出来做⼯抵房本⾝房屋的楼层，位置，户型都会稍微差⼀点。但也不⼀定⼯抵房中没有好的户型。除此之外，购买者重 点注意房⼦有没有额外的硬伤。总结来说，⼯抵房本⾝的存在是没有什么风险的，只需要买 房者注意以上的三点，并结合实际情况购买，这类房⼦性价⽐还是很⾼的。但是也要注意现在有很多开发商靠⼯抵房名义做活动，实际可能并不是⼯抵房，只是⼀些不好卖的房源。