近来，“工抵房”成为房产中介朋友圈的一个“热词”，对于刚需置业者来说，“工抵房”的价格和优惠幅度，与市场价相比十分诱人。既然“工抵房”如此优惠，是不是入手就等于“捡到宝”了呢？这些“工抵房”与平日楼盘促销有何不同？购买“工抵房”存在什么风险、应注意哪些事项？

-“工抵房”的概念

所谓“工抵房”，全称“工程抵押房”，指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向房地产的相关行业（如建筑商、材料商等）（以上简称“债权方”）进行融资、支付款项所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的产权,是房地产开发商用于给债权方抵扣工程款的一种结算方式。由于债权方需要的不是房子而是资金，因此在拿到抵押的房子后，往往会选择通过打折、降价快速销售以回笼资金。

工抵房之所以便宜，主要是因为房地产开发商将房子抵押给债权方时就已经折价，或为降价促销，回笼资金，以工抵房的名义让降价合理化。在“工抵房”的优惠力度方面，根据房源、区位、房子本身大小等因素，力度也不一致。工抵房的优惠力度主要与企业资金缺口、以及债权方意愿挂钩，房地产开发商若资金压力较大，为了回笼资金可能会扩大让利幅度。“工抵房”并不是新生事物，一方面，由于房地产开发商缺乏资金难以如期结算，用商业承兑汇票等抵押又存在兑付不能的失约风险，因此有些合作方不愿接受，所以房地产开发商只能将房产抵押给施工方或者供应商用以借款或抵还欠款从而暂时缓解资金压力。债权方从房地产开发商处获得抵账房产后要想办法变现，则出现了“工抵房”入市的情况。另一方面，由于“限价令”“限跌令”等政策的出台，导致想要通过降价促销方式以销售滞销房源或快速回笼资金的房地产开发商目的无法实现，因为便将注意力放在“工抵房”上，假借“工抵房”名义以实现变相促销。

二“工抵房”存在的风险

与普通商品房相比较而言，工抵房的优惠会更高一些，但是由于数量较少，要购买到手也不容易，有些往往也有一定要求，例如要求全款支付等。从目前的市场来看，大量“工抵房”的出现，是与市场下行、房地产开发商资金严重短缺正相关的，因此购房者欲购买“工抵房”时，只要未交房，都需要避雷，应提前了解以下问题及风险：

（一）名为“工抵房”实为变相促销

目前市场上的工抵房主要分为两类，一类是“真工抵”，即房地产开发商抵押给债权方的正常房源，一般而言这类工抵房数量会偏少，多数在个位数。另外一部分并非真正的“工抵房”，而是房地产开发商借用“工抵房”的名义来销售滞销或者瑕疵类房源，或为回笼资金进行降价促销，这种“假工抵”数量可能稍多，且通过借用“工抵房”形式进行的价格调整往往比较能平衡老业主的情绪。

（二）存在不能备案风险或合同被解除风险

无论是否是“工抵房”，如果房屋销售的价格远低于房屋备案价格，均是违法的，可能面临无法备案的风险。更进一步，即使备案了，如果被相关部门以违法销售为由处罚，同时也可能面临被解除购买合同的风险。

（三）存在延期交房或烂尾风险

如果是真的“工抵房”，说明房地产开发商在资金链上可能存在问题,如果购房款未打到该房地产开发商的监管账户上，相应资金不能用于这个项目的开发建设，可能面临延期交房，甚至烂尾的风险。在实践中，曾出现过“工抵房”延期交房的情况，购房者欲解除合同时，开发商会称自己并没有收到购房款，或对购房款差价部分不予认可。

（四）存在无法过户的风险

商品房都是经过相关部门核验后才会批准上市销售，所以风险相对较小，而“工抵房”的情况比一般商品房的情况要复杂的多，如果房地产开发商资金出现问题，那么可能面临无法过户的情况发生，购房者在购买时要注意相应的解押条件。

（五）存在新房变成二手房的风险

一般情况下，“工抵房”的债权方并不会跟房地产开发商签署购房合同并备案，但是如果债权方已经与房地产开发商签署购房合同并备案，那么该房屋再次交易时就属于二手房买卖，这种情况下消费者需要注意计算二手房买卖相关的高额税费。

（六）存在陷入房屋被抵押或查封等产权纠纷的风险

有些“工抵房”还可能存在被抵押或被查封的问题，购房者在购买后

会面临更多的产权纠纷。

三、关于购买“工抵房”的建议

（一）核查“工抵房”备案价格

购买时要注意核实房子的备案价格，如果“工抵房”价格和备案价格是一致的，所谓的工抵房降价销售实际上就是虚假宣传。但如果过低,又存在违规销售的问题，因此购买相关房源时需核实备案价格以及相关销售行为是否涉及虚假宣传。

（-）核实“工抵房”现状

核实清楚房屋的基本情况，比如手续是否齐全，状态如何，是否有查封冻结或网签等，以及务必关注是期房还是现房？如果是期房风险更高一些。对于期房，务必关注施工进度。都已经出现“工抵房”了，往往说明开发商的资金是有问题的，未来可能出现延期交房的风险。

（三）明确购房合同签订主体

要明确“工抵房”是否已经由房地产开发商过户至债权方。在未办理过户登记手续的前提下，虽然“工抵房”由房地产开发商抵押给债权方，但该“工抵房”的产权仍然属于房地产开发商，因此购房者要购买“工抵房”，就应当与房地产开发商签订购房合同，而与债权方签订的购房合同无效。在已经办理过户登记手续的前提下，房屋所有权由房地产开发商转变为债权方，那么购房者就不应与房地产开发商签署购房合同，而应与获得该房屋所有权的债权方签署合同，且该“工抵房”购买行为相当于购买二手房。

（四）在购房合同中明确责任承担主体

若购房合同系与房地产开发商所签署，则相应的权利义务则应由作为合同签署一方的该房地产开发商承担。有的购房者认为房子是从债权方处购买的，与房地产开发商签署合同只是走形式，因此一旦出现问题应当找债权方，但实际上这种想法是没有依据的。债权方并不是签署商品房买卖合同的一方当事人，该购房合同仅约束作为合同签署主体的主体，而对该债权方没有约束力。

因此，购房者在签署购房合同时应当慎重，应当将与债权方约定的购房条件，如价格、付款时间、面积、交房时间等原原本本地写进购房合同中，以防止出现问题。且即使真的出现问题，也应依据合同，由房地产开发商承担合同中双方约定的责任。

（五）在购房合同中明确房屋价格和支付方式

在“工抵房”未办理过户登记的前体下，购房者一定要注意把约定价格写进购房合同中，并由房地产开发商出具相应发票。购房者一般都是因“工抵房”价格低的特点才去购买，且“工抵房”的房价是由债权方确定的，而购房合同却是购房人与房地产开发商签署的。房地产开发商签署合同时往往定价较高，以便更多地抵偿工程款，这样就存在合同价款高于约定价款的情况，一旦产生纠纷，房地产开发商就可以依据合同要求购房者补足房款，届时购房者将有口难辩。因此，购房者在签署合同时，应将约定价格写进合同中。同时，要求房地产开发商足额开具相应金额的发票，这样一方面可以避免购房者办理产权时的麻烦，另一方面也可以防止房地产开发商将来以未收到购房款为由拒不履行合同。

关注购房款的具体支付。是直接支付给房地产开发商，还是支付给债权方？中间是否还存在差价问题，差价支付给谁。建议购房款直接支付给房地产开发商，如果有差价，也好让房地产开发商和债权方自己处理，支付给房地产开发商，再由房地产开发商自行支付至合同外第三方。而且，支付购房款一定要注意是否支付到了房地产开发商的预售资金监管账户上，否则就存在被房地产开发商转移的问题。

（六）提前了解房地产开发商和项目的相关情况

建议提前对拟购买“工抵房”对应的房地产开发商和所涉项目进行一些基本的调查和了解，如果发现该房地产开发商已经被强制执行，列入了失信名单，或项目已停工许久，建议该情况下的“工抵房”*好不要购买。